Bất động sản Việt Nam: Đau bụng phục nhân sâm sportwebbrasil.com.br

Có lẽ, Việt Nam là quốc gia có nền kinh tế kỳ quặc nhất thế giới khi mà tất cả người dân đều tin rằng không cần phải có trình độ, chỉ cần nkhô giòn nhạy tin tức qui hoạch, khéo léo quan liêu hệ với quan liêu chức là có thể dễ dàng phát tài.

Điệp khúc muôn thủa

Câu chuyện “giải cứu” của nền kinh tế có đuôi “định hướng xã hội chủ nghĩa” như một thứ đặc sản, đặc thù, là điệp khúc muôn thủa. Đâu chỉ có quả bí đỏ, quả tkhô rét long, con tôm, con cá… năm mãng cầùo cũng gặp cảnh “được mùa rớt giá”. Mọi lĩnh vực, ngành nkhiếp̀ sau một hồi tưng bừng “đột phá”, là mũi nhọn, “quả đấm thép”... ít lâu sau trở thành những cục nợ hàng trăm ngàn tỷ, lại phải tái cơ cấu, kêu gọi “giải cứu”.

Cái xảo ngữ “giải cứu” kỳ thực là muôn vạn hình thức móc túi người dân. Ví dụ như để bù đắp những khoản thua lỗ hàng chục ngàn tỷ do đầu tư ngoài ngành thì EVN tăng giá điện. Hay để cứu các đại gia bất động sản (Bất Động Sản) không bị chết chìm bởi nợ thì nhà nước lại tiếp tục bơm tiền. Tiền “giải cứu” đó là tiền gửi của người dân trong ngân hàng, là tiền in thêm để tiếp tục đổ vào những cái “hang chuột không đáy”. Hậu quả cuối cùng là làm nền kinh tế ngày một lún sâu vào nợ nần, biến nền kinh tế trở thành quĩ đầu cơ và đẩy mọi hậu quả khôn lường cho thế hệ tương lai.

Mới đây, ngân hàng nhà nước đã triệu tập 14 ngân hàng thương mại để bàn về việc bơm tiền giải cứu Bất Động Sản. Với lý do đưa ra là “khơi thông nguồn vốn, kích thích tăng trưởng”, khoảng 800.000 tỷ được dự kiến giải ngân để tiếp sức cho các đại gia Bất Động Sản đang lịm dần sau gần 2 năm kiệt quệ, tkhô hanh khoản gần như không có và tồn kho hàng trăm năm mới có thể tiêu thụ hết. Hệ lụy của quyết định mãng cầùy sẽ như thế mãng cầùo?

“Khối u” 114 tỷ usd và “con voi đen” hơn 821 tỷ Mỹ kim

Trong hội nghị tín dụng đối với BĐS Nhà Đất và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước và Bộ xây dựng tổ chức tại Hà Nội ngày 13 tháng Mười Một vừa qua, giới chức Ngân hàng Nhà nước đã cho báo giới biết con số và một bức tranh tổng thể về Nợ liên quan liêu đến lĩnh vực BĐS Nhà Đất:

Theo bà Hà Thu Giang, tính đến 30/09/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực Bất Động Sản Nhà Đất của các TCTD đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế. Trong đó, tín dụng BĐS Nhà Đất tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng, chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động sale BĐS Nhà Đất chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS Nhà Đất. (1)

Tổng dư nợ BĐS Nhà Đất là 2,74 triệu tỷ đồng, tương đương 114 tỷ USD. Nợ vay ngân hàng của các công ty marketing BĐS Nhà Đất tính đến tháng 10 năm 2023 vào khoảng: 2,74 triệu tỷ x 36% = 986.400 tỷ. Còn lại là nợ vay tín dụng BĐS Nhà Đất tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng khoảng 1,75 triệu tỷ. Như vậy, tín dụng Bất Động Sản Nhà Đất tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng còn lớn hơn nợ của khối doanh nghiệp BĐS Nhà Đất. Đây là đội ngũ đông đảo các nhà đầu tư thứ cấp, các tay chơi “hạng ruồi” cho đến "hạng lông”. Tất nhiên, chẳng ngân hàng mãng cầùo giải cứu họ cả mà sẽ chỉ ưu tiên đám cá mập hay nhà cái mà thôi.

Nợ trái phiếu phát sinh trong 9 tháng đầu năm vào khoảng 167.983 tỷ, cộng với 419.000 tỷ nợ trái phiếu từ 2022, tổng khoảng 586.983 tỷ đồng. Nhưng trong số đó, 176.000 tỷ đồng nợ trái phiếu, tương đương 30% tổng giá trị trái phiếu Bất Động Sản Nhà Đất, liên quan chi phí đến 69 doanh nghiệp Bất Động Sản Nhà Đất, đã quá hạn trả nợ lãi theo cam kết (2).Về mặt kỹ thuật, tất cả những công ty mãng cầùy đã phá sản. Thuật ngữ "tái cơ cấu" chỉ là cách đánh tráo khái niệm, còn bản chất nợ không trả được là phá sản. Với tình trạng thị trường đóng băng như hiện tại, núi hàng tồn kho cần đến cả thế kỷ để tiêu thụ thì đến năm 2024, 329.500 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn bằng cách mãng cầùo?

Trong 10 tháng đầu năm 2023, thống kê cả nước có 1067 doanh nghiệp Bất Động Sản giải thể. Thực trạng ngành môi giới tại 2 thị trường to lớn là Thành Phố Hà Nội và TP sài gòn cho thấy, con số sàn giao dịch tạm dừng sinh hoạt hoặc tạm dừng sinh hoạt lên tới mức gần 50%. Trong số 50% còn lại, có tới 30% là sinh hoạt nạm chừng do không trả lương cho nhân viên bán thành phầm hoặc khi bán được hàng mới có lương. Như vậy, chỉ 20% có sinh hoạt thực tiễn. Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực Bất Động Sản trong năm 2023 cũng ghi nhận mức giảm hơn 44%. (3)

Tổng nợ vay ngân hàng và nợ trái phiếu của khối doanh nghiệp Bất Động Sản Nhà Đất khoảng 1,57 triệu tỷ đồng (tăng thêm hơn 370.000 tỷ so với năm 2022), tương đương 63 tỷ USD. Tuy nhiên, điều đáng nói là phân nửa trong số nợ mãng cầùy, khoảng 30 tỷ USD đã bị chôn vùi trong hàng ngàn dự án Bất Động Sản Nhà Đất dang dở, các dự án vướng mắc pháp lý, dự án ma, khu đô thị hoang… trải dài từ Nam ra Bắc. Đương nhiên, đây cũng là những khoản nợ xấu vô phương “giải cứu”. Ngay cả nếu ngân hàng nhà nước tiếp bơm tiền giải cứu như những năm qua, thì khối u nhọt 30 tỷ USD mãng cầùy cũng không thể mãng cầùo biến mất như một phép lạ. (4)

Chưa kể, 1,75 triệu tỷ đồng, tương đương 73 tỷ usd nợ vay tín dụng BĐS Nhà Đất tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng đang ghi nhận tỷ lệ nợ xấu tăng nhanh khô. Các ngân hàng thương mại có khuynh hướng xin tăng qui mô vốn liên tục, điều mãng cầùy khiến cho tỷ lệ nợ xấu trong bảng cân đối kế toán có vẻ giảm đi như một chiêu trò tô hồng bảng cân đối kế toán và kết quả hoạt động marketing của các ngân hàng thương mại, kỳ thực là con số tuyệt đối về nợ xấu tăng rất nhanh khô. Điều này cũng logic với “kỷ lục” chưa kể từng có khi gần 150.000 công ty đã rời game show chỉ trong 10 tháng đầu xuân năm mới 2023.

Nợ xấu các ngân hàng thương mại tăng rất nhanh. Nguồn:thuonggiaonline.vn

Nợ xấu những bank thương mại tăng rất nhanh hao. Nguồn:thuonggiatrực tuyến.vn

Quí 3 năm 2023, BIDV – ngân hàng trong top 3 có lợi nhuận tốt nhất đã trở thành ngân hàng trong nhóm Big4 có dự nợ xấu cao thứ 2 toàn ngành (5). Những cái tên như Techcombank, SHB, Vpbank là những ngân hàng cho vay Bất Động Sản Nhà Đất nhiều nhất cũng không thoát khỏi tình trạng nợ xấu Bất Động Sản Nhà Đất đang phình to như một khối u tới thời kỳ di căn.

Báo Tuoitre.vn, ngày 7 tháng Mười Một có cuộc trao đổi rất đáng để cảnh báo với hai Chuyên Viên kinh tế tài chính hàng đầu là ông Vũ Quang Việt - nguyên vụ trưởng Vụ Tài khoản quốc gia thuộc Cục Thống kê Liên Hiệp Quốc và PGS.TS Vũ Minh Khương - giáo viên Trường Chính sách công Lý Quang Diệu Singapore, hai vị Chuyên Viên mãng cầùy đều bày tỏ lo ngại về rủi ro từ nợ vay của khu vực doanh nghiệp phi tài chính.

…Nhưng nợ của công ty phi tài chính chung quy lại (tức là không kể bank và công ty tài chính - khu vực trung gian tạo nợ) hiện mãng cầuy là quá to lớn, đang trở thành "quả tạ" ngăn cản vạc triển.

Theo tính toán, tỉ lệ nợ khu vực công ty phi tài chính lên cho tới 237% GDP vào thời điểm cuối năm 2020, vượt xa tỉ lệ 150% của Trung Quốc và 100% của Mỹ. Tỉ lệ nợ cao sẽ tạo rủi ro khủng hoảng khi công ty mất kĩ năng trả nợ lúc lãi suất thật lên rất cao.(5)

Ngay cả với những cựu quan lại chức và Chuyên Viên như ông Khương và ông Việt cũng không thể có được số liệu mới từ Ngân hàng Nhà nước mà phải sử dụng con số thống kê cũ của GSO – Tổng cục thống kê. Theo đó, con số nợ của khu vực phi tài chính tức không bao gồm nợ của các tổ chức tín dụng tài chính như ngân hàng hay các quĩ tín dụng nhân dân trong năm 2020 đã là 237%. GDP. Năm 2020 của Việt Nam là 346,6 tỷ USD. Như vậy:

Nợ của khu vực phi tài chính đã là: 346,6 tỷ USD x 237% = 821,442 tỷ USD

Các bạn nhìn không nhầm đâu, 821,442 tỷ USD, tương đương 19,7 triệu tỷ đồng là số nợ của khu vực phi tài chính. Theo như hai vị Chuyên Viên Vũ Quang Việt và Vũ Minh Khương thì đây là “con voi đen” đối với nền kinh tế Việt Nam. Và đó là con số của năm 2020. Trong 3 năm qua, số nợ đó tăng trưởng với cấp số lần.

Quay lại với con số nợ trong lĩnh vực Bất Động Sản Nhà Đất, mặc dù con số 2,74 triệu tỷ, tương đương 114 tỷ USD do giới chức ngân hàng Nhà nước đưa ra đã là một con số rất lớn. Nhưng liệu đây có phải là con số chính xác hay chỉ là "một nửa của sự thật"?

Năm 2019, ngân hàng Nhà nước cho biết dư nợ tín dụng trong lĩnh vực Bất Động Sản chiếm khoảng 19,14% tổng dư nợ của nền kinh tế (6). Con số mãng cầùy đến tháng 10.2023 là 2,74 triệu tỷ, tương đương 21,46% dư nợ nền kinh tế (7). Nhưng hai ông Vũ Quang Việt và Vũ Minh Khương đã tiết lộ con số shock hơn nhiều:

Số liệu năm 2021 cho thấy tỉ lệ bẫyn chất trong tổng ngân sách toàn nước đi vào marketing BĐS Nhà Đất tăng mạnh trong thời kỳ gần đây, nhất là ở mức thần kỳ với những công ty mới đăng ký, chiếm cho tới 33,7% tổng ngân sách mới. Nếu kể cả xây dựng thì khu vực này chiếm cho tới 46% bẫyn chất toàn nước. (8)

Ngay cả con số mà hai vị Chuyên Viên trích dẫn số liệu thống kê của GSO chỉ phản ánh được một phần của của bức tranh nợ liên quan chi phí đến BĐS Nhà Đất. Trên thực tế, một phần rất lớn nợ tiêu dùng cũng đổ vào đầu tư BĐS Nhà Đất và lĩnh vực mãng cầùy chiếm dụng hầu hết nguồn lực của nền kinh tế.

Có lẽ, Việt Nam là quốc gia có nền kinh tế kỳ quặc nhất thế giới khi mà tất cả người dân đều tin rằng không cần phải có trình độ, chỉ cần nhanh khô nhạy tin tức qui hoạch, khéo léo quan lại hệ với quan lại chức là có thể dễ dàng phát tài. Nhỏ như cá lòng tong thì làm môi giới, mua đi bán lại vài thửa đất, căn hộ. Lớn như cá mập, cá nhà táng thì vẽ qui hoạch, không chỉ qui hoạch vài chục hec, vài trăm hec mà còn qui hoạch luôn luôn cả thành phố, qui hoạch cả di sản, danh thắng làm của riêng… Giới chức nhà nước chỉ biết miệt mài thu hồi đất đai, phân lô bán nền, hưởng chênh lệch địa tô cùng với các doanh nghiệp Bất Động Sản.

Trong những ngày qua, công luận choáng váng với tin tức về việc bà chủ Vạn Thịnh Phát, Trương Mỹ Lan, chiếm đoạt hơn 304.000 tỷ trong số hơn 1 triệu tỷ đồng tiền gửi tiết kiệm của khách hàng ở ngân hàng SCB cho mục đích cá nhân. Với hơn 1000 doanh nghiệp con và công ty thành viên, trong gần hai thập kỷ, nhân vật mãng cầùy đã gây dựng một đế chế có khả năng thao túng, lũng đoạn không chỉ thị trường tài chính, Bất Động Sản, chứng khoán... mà còn được coi như một bà trùm ở chính trường Việt Nam. Số tiền mà bà Lan chiếm đoạt ngang với GRDP của thành phố Hà Nội và số tiền mà bà ta rút ruột SCB tương đương 1/4 GDP Việt Nam. Những câu chuyện về Trương Mỹ Lan, Tân Hoàng Minh, Trịnh Văn Quyết... là những minh chứng rõ ràng nhất về năng lực quản lý nhà nước, khả năng kiểm soát và điều hành hệ thống tài chính ngân hàng cũng như thị trường Bất Động Sản của chính quyền Việt Nam.

Đau bụng phục nhân sâm

Thị trường Bất Động Sản Việt Nam được vận hành theo mô hình Ponzi và được thúc đẩy bởi niềm tin của hàng triệu con bạc khát nước rằng “người đẻ chứ đất có bao giờ đẻ thêm”. Nhưng nguyên nhân của tình trạng tê liệt hiện tại đơn giản là vì quy mô Ponzi mãng cầùo cũng sẽ phải sụp đổ khi "đàn vịt" đã bị vặt đến cái lông cuối cùng. “Nhà cái” hưởng lợi là những ông bà chủ như Vạn Thịnh Phát và những quan liêu chức chóp bu nằm trong vòng quyền lực ma quỉ mãng cầùy. Trong hơn 2 thập kỷ qua, thị trường Bất Động Sản là một "lỗ đen" hút gần như tất cả nguồn lực xã hội.

Để cứu vãn tình thế “binh bại như núi đổ”, giới chức ngân hàng và chính phủ Việt Nam lại muốn tiếp tục đổ 800.000 tỷ “giải cứu” cho các siêu gia Bất Động Sản. Bắt đầu cho một vòng rolette chết chóc mới. Tuy vậy, với GDP tăng trưởng chỉ đạt khoảng 4,7% và mới đây Việt Nam bị Hoa Kỳ đưa trở lại danh sách giám sát hành vi thao túng tiền tệ, việc bơm thêm tiền để "giải cứu Bất Động Sản" có vẻ như không là quyết định khôn ngoan ở thời điểm hiện tại.

Thực tế là nền kinh tế Việt Nam không thiếu vốn mà thừa mứa vốn với tăng trưởng tín dụng trung bình nhiều năm qua cao gấp 2-3 lần tăng trưởng GDP. Nhưng giống như một cơ thể bị rối loạn chuyển hóa, tất cả nguồn dinh dưỡng đáng nhẽ để nuôi sống các chống ban chi phí chức năng thì nó chỉ dồn vào khối mỡ khổng lồ là Bất Động Sản Nhà Đất không ngừng, chèn ép vào nội tạng và gây chứng suy tim do béo phì.

Nếu như nhà cầm quyền Việt Nam dành phân nửa nguồn lực đã đổ vào Bất Động Sản Nhà Đất đầu tư cho hạ tầng điện, cấp thoát nước, xử lý ô nhiễm, đào tạo nhân lực chất lượng cao cho công ntởṃ sinh học, nông lâm ngư nghiệp, công nghiệp bán dẫn và chip từ những năm 1998, khi ông Phan Văn Khải ký quyết định thành lập Khu công ntởṃ cao Láng Hòa Lạc. Hay khi Intel đầu tư vào khu công ntởṃ cao thành phố HCM 1 tỷ USD năm 2006, nhà cầm quyền có một chính sách nghiêm túc cho cơ sở hạ tầng hỗ trợ cũng như đào tạo nhân lực phục vụ cho lĩnh vực công ntởṃ chip thì Việt Nam có lẽ đã có thể sánh vai với Philippines, Thailand, Malaysia. Và chắc rằng những công ty như Intel không nên bỏ vứt kế hoạch không ngừng mở rộng tích điện sản xuất tại thị trường còn nhiều tiềm năng và lợi thế như VN.

Hai thập kỷ đã trôi qua, Hà Nội vẫn loay hoay với câu chuyện giải cứu Bất Động Sản như hơn 10 năm trước, những các cụ nghị thì rôm rả bàn việc đấu giá biển số, định danh xe máy, ô tô và chia phần số tiền phạt vi phạm lối xá, chi phí tịch thu được kể từ những vụ án tham nhũng hay xử lý hình sự những người chê bai một bộ phim giải trí...

Vấn đề sẽ thực sự tồi tệ thêm khi chính phủ VN vẫn tiếp tục dẫm vào vết xe đổ của hai đời thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng và Nguyễn Xuân Phúc khi liên tục bơm phồng quả bóng BĐS Nhà Đất, đốt tiền thổi... GDP bằng những khoản đầu tư công khổng lồ và hoang phí, hay đổ vào những “hang chuột không đáy” là các tập đoàn, tổng công ty nhà nước. Nếu ông Phạm Minh Chính “giải cứu” thị trường BĐS Nhà Đất với tất cả nguồn lực ít ỏi còn lại (mà nhẽ ra phải ưu tiên dành cho sản xuất, công nkhiếp̣, đào tạo nkhiếp̀, hỗ trợ cho khối dân doanh và doanh nghiệp nhỏ, dân nghèo thất nghiệp) thì quyết định mãng cầùy sẽ giống như việc “đau bụng phục nhân sâm" và nền kinh tế có đuôi định hướng XHCN e rằng sẽ nhanh khô chóng... tắc tử tức thì trong năm 2024.

 

26/11/2023 Tin tức bất động sản mới nhất

Tin Bất ĐỘng Sản Việt Nam